一篇是湖北黄冈团风县楼盘“中泰大公馆”发布的《寻找团风最大的胸》，另一篇是名为“华润万象华府”公号发布的《真正的女神，都是大！》。

  两篇文章的主要内容令人咋舌，单标题就让人不忍直视，都2020年了，地产广告怎么还在靠毁三观、博出位的手法做营销？

  舆情发酵后，中泰大公馆项目很快删文并发出《致歉声明》，内容大概是，项目策划私自发布了此文，公司领导并不知情，已给予相关负责人开除、降级、罚款等处罚。

  华润置地广西也迅速发出《严正声明》，指出“华润万象华府”微信号并非华润置地官方公众号，该号被其他人冒用，公司已与其交涉，并将依法保留追究其有关规定法律责任的权利。事发后已搜不到“华润万象华府”公号。

  虽然“华润万象华府”的文章与华润置地并无关系，但两个案例背后折射出的，是地产营销人的求生欲。

  中泰大公馆的那篇文章发布后，两三小时阅读量就已近5万，远高于日常推文1000左右的阅读量，不过要选择“走钢丝”，翻车也是在所难免。

  营销无下线年地产营销乱象的冰山一角，桃色、贪腐、圈钱等事件更是层出不穷。

  7月24日，中梁控股在微信公众号“廉洁中梁”发布反腐公告，称近期查实北方区域集团中州区域公司董事长张昕（安徽任职期间）、中部区域集团赣州区域公司营销负责人聂宁、粤港澳发展集团（筹）广宁区域公司渠道负责人梁博等人，利用职务便利收受供应商贿赂，被分别移送属地司法机关处理。

  更早之前的5月，绿地集团京津冀事业部营销部总经理陈军被实名举报与已婚女下属张雨婷发生不正当关系，该事件更是在各社交平台闹得沸沸扬扬，频频上热搜。

  桃色事件背后，举报人晒出1分钟左右的录音，还涉及这位绿地集团营销总有挪用公款、洗钱等严重违法违纪问题的嫌疑。

  录音显示，“陈军与前妻分手时曾给予前妻500万元现金和上海两套房子，如今陈军答应将其9000万元家产的1/3，即3000万元分给张雨婷。”

  事件发生后，绿地集团撤销了陈军职务并给予开除处分，同时进一步核查其是不是真的存在经济问题。

  在创造出无数财富神话的地产业，众多利润可观的环节给贪腐提供了成长的温床，其中营销条线更是贪腐的重灾区。

  营销费用一般占到项目货值的3%，30亿的线万，虽然根据项目不同会有差别，但一般至少也是9000万起。

  很多时候营销部门会通过供应商进行联合操作，侵吞营销费用，比如广告、活动等回扣，找包销分销等渠道商索要回扣，刷电商拿回扣，茶水费、关系费等费用，飞单、挂单、内客外导等各种回扣、返点不一而足。

  近两年，房企整体利润水准大不如前，这样的情况下，若部分项目出现贪腐，那么可能连企业利润都很难保证，所以各大房企都加大了反腐力度。尤其是在疫情黑天鹅下，房企对贪腐更是零容忍态度。

  无论如何营销看起来都是个“肥差”，但同时也是企业高管层流动较频繁的一个职位。

  这在别的行业也一样，去年包括强生、优步、三得利、塔可钟等在内的数家有名的公司都取消了首席营销官的职位，并催生了一大批新头衔，诸如首席增长官、首席体验官、首席商务官等等，目的是将营收增长等字眼更清晰地体现在职位中。

  Fournaise集团的一项研究显示，80%的CEO承认对自己公司的首席营销官感到失望。这就是怎么回事慢慢的变多的首席营销官开始被首席增长官取代，背后一定是有原因的。

  而从地产营销的角度来说，诚然营业销售人员流动不乏一些“背锅”、“不公平”的情况存在，但营销人本身存在这样那样的问题也不假。

  据房妹不完全统计，2020年上半年典型房企营销高管职务变动中，获任和内部升迁的占大多数，跳槽、创业的反而占比较少。

  这说明一个问题，市场越萧条的时候，房企越倚重营销部门，当然也更考验营销人的技术。

  目前来说，能针对灰犀牛和黑天鹅及时作出反应的，优秀的营销人实际是稀缺的，从房企的招聘广告中，营销方面的人才也是各大房企大肆招揽的人才之一。

  乱世出英雄，市场波动下营销的作用愈加凸显，但要小成本带来大业绩，所以营销条线也会进入大浪淘沙阶段。

  那些能将“线上销售”等创新手段玩转，能通过不断的方法创新实现销售的营销人会被加速提拔，而那些墨守成规、固步自封，甚至只可以通过哗众取宠博出位的营销人自然成为淘汰的对象。

  如果从全国第一个商品房项目“东湖新村”兴建的1979年算起，内地房地产业的发展也不过40年，地产营销就更年轻了，不过地产营销发展迅速几经迭代。

  营销取经阶段。1989年万科开发天景花园，拿地成本与周边房价倒挂，2800元/㎡的拿地成本，周边的房价才仅1800元/㎡。

  要想收支平衡，就不能只坐在办公的地方等了，于是万科去香港取经，开始包装公司，做样板房、示范区、印刷楼书，并在文汇报上刊登了一版广告，通过一系列自营自销手段，内地第一次较原始较完善的地产营销由此诞生。

  营销代理阶段。看到房企在营销方面的需求，内地陆续诞生了世联地产（如今的世联行）、合富辉煌、华燕等营销代理机构，帮助房企进行宣传策划、打造展销会等工作。

  期间，《羊城晚报》上刊登的标题为“可怕的顺德人”系列广告走红，这是碧桂园主席杨国强1993年临危受命接手以“碧桂园”命名的千亩项目时，做出的破釜沉舟的自救行为。

  这一围绕教育与学校的系列悬疑广告，成为了现象级的营销案例，随后“房地产+”的营销模式被业内普遍的使用至今。

  渠道当道阶段。2000年开始，房地产中介市场进入快速发展阶段，到2005年全国注册登记的房地产经纪机构已由100家左右扩张至近2万家，从事房产代理和居间服务的专职、兼职房地产经纪人员达几十万人。

  经过市场之间的竞争成长起来的世联行、中原、21世纪、中大恒基、易居臣信、顺驰不动产等脱颖而出，占据了全国市场的主要份额。

  与此同时，房地产行业中出现了一些编外人员——小蜜蜂。小蜜蜂本质上也是一种渠道销售，成本低廉、便捷有效，但也有影响楼盘形象，竞争无序的缺点。所以，2011年房多多跳出来说“我来管理小蜜蜂！”

  不过，渠道公司凭借其打造的代理王国，逐渐变得强势。渠道的佣金起步就是1%，根据楼盘和地区，最高甚至能达到10%，以万至十万为单位计。

  也就是说，通过渠道销售的越多，房企的利润也被分走的越多。有关渠道与房企的爱恨情仇，可详见《無房 房企该怎么样应对羽翼丰满的渠道？》。

  于是，房企进入到全民经纪人阶段。2012年左右绿地率先提出这一概念，随后，富力、万科、旭辉等也陆续推出或尝试类似模式。

  2015年万科力推“自销”计划，但将其自销人员定位为，是自己的销售团队，不是代理公司，但也不是万科的编制。同年，采用代销模式的旭辉陷入销售瓶颈，于是引入绿地系营销网红周琦嘉来冲破业绩瓶颈。

  2017年恒大利用恒房通将“全民经纪人”模式推向高潮，并在疫情期间继续采用该手段拓客助销，逆势实现业绩增长。

  据悉，恒大恒房通目前用户数超过1000万，今年2月实现成交近10万套；碧桂园凤凰通，今年前2个月线%，其他房企也纷纷效仿，通过线上平台实现全民营销，提升企业业绩。

  “全民经纪人”模式降低了房企的获客成本，但这种转变触碰到了渠道公司的利益，前段时间中原、链家等5家中介机构联合发布声明，言辞激烈地开发商采取“全民经纪人”营销模式。

  随着房地产增速放缓，国家调控趋严，渠道和房企也走过了最初的蜜月期，地产营销来到了下一个改变的临界点。

  线日，被称为中国第二大房产交易和服务平台的易居，宣告将与阿里展开全方位的合作，合作的重点之一，就是成立合资公司，“在阿里、易居原有的业务基础上，共同建立线上线下交易生态闭环”。